Was versteht man unter einer Zweitmarktimmobilie?
Dabei handelt es sich um eine einzelne Seniorenimmobilie mit Pachtvertrag (Pflegeapartment – oder Betreutes Wohnen), die ein einzelner, meist privater Eigentümer wieder verkaufen möchte. Das heißt, das Objekt wird während der Laufzeit des Pachtvertrages verkauft. Dies ist trotz des laufenden Pachtvertrages problemlos möglich, denn selbstverständlich können Sie Ihre Pflegeimmobilie oder Ihr Betreutes Wohnen jederzeit wieder verkaufen. Schließlich sind Sie als Eigentümer im Teil- oder Wohnungsgrundbuch eingetragen. Damit können Sie Ihre Immobilie jederzeit veräußern, beleihen, verschenken oder vererben.
Was ist beim Kauf einer Zweitmarktimmobilie zu beachten?
Das A und O neben der Betreiberqualität ist der Pachtvertrag der Zweitmarktimmobilie. Aus Anlegersicht sollte man genau hinschauen wie „Dach und Fach“ definiert ist. Gibt es weitere Kosten, die vom Vermieter gezahlt werden müssen? Bei älteren Bestandsobjekten kommt es vor, dass manche Betriebskosten nicht umgelegt werden dürfen. Gleiches gilt auch für die Frage, wer die Grundsteuer übernimmt.
Zu beachten ist auf jeden Fall die Restlaufzeit des Pachtvertrages. Je kürzer diese ist, desto eher ist im Vorfeld zu klären, wie hoch die Wahrscheinlichkeit der Verlängerung ist.
Natürlich ist auch der Gebäudezustand zu berücksichtigen und ein Blick in die Eigentümerprotokolle zu werfen. Ich empfehle grundsätzlich eine Besichtigung bei Bestandsobjekten vorzunehmen.
Welche Vorteile haben Sie als Anleger, wenn Sie eine solche Zweitmarktimmobilie kaufen?
- Der Mietzins liegt meistens höher als beim Neubau
- Der Mietzins liegt i.d.R. aber auch etwas höher als bei Senioren- Bestandsimmobilien, die vom Bauträger oder Projektierer neu aufgeteilt werden
- Ihre Miete erhalten Sie ohne mietfreie Zeit (sog. „pre-opening Phase“)
- Sie kaufen ein Objekt in dem es normalerweise schon eine Instandhaltungsrücklage – teilweise in beträchtlicher Höhe – gibt
- Die Belegung und damit die Auslastung des Hauses ist über Jahre dokumentiert
- Bessere Transparenz durch Protokolle der Eigentümerversammlungen
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